REITって何?少額で不動産投資ができる仕組み

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投資の勉強

「不動産投資」と聞いて何を想像されるでしょうか?

安定した家賃収入でしょうか?

それとも空室リスクでしょうか?

不労所得を得る方法の1つである不動産投資ですが、始めるにあたっては敷居が高く、ある程度大きなお金が必要になりますので、簡単にはできません。

 

しかしREITであれば、少額からの不動産投資が可能になります。

この記事では、そんなREITについての仕組みやメリットとデメリットについてご紹介します。

ぜひ最後までご覧ください。

 

結論

 

REITとは、
投資家から集めた資金で不動産を購入し
賃貸収入を投資家に分配する商品のこと
ずーぼ
ずーぼ

REITは、投資信託の不動産版です。

 

REITとは

 

REITとは「Real Estate Investment Trust」の略で「リート」と読みます。

日本語では不動産投資信託と言われ、

多くの投資家から集めた資金を使って、マンションやオフィスビル、商業施設などの不動産を購入し、そこから得られる賃貸収入を投資家に分配するという商品です。

投資信託の不動産版と言うことができます。

日本のREITのことを特に、JAPANのJを頭に付けて、J-REITとも呼ばれています。

J-REITでは不動産投資法人がさまざまな不動産物件を購入し、保有・運用を行います。

我々、個人投資家はその投資法人に投資をすることで、投資法人が保有する物件からあがる収益を分配金として受け取ることができます。

 

 

つぎにREITのメリットとデメリットをみてみましょう。

 

REITのメリット

REITのメリットは大きく4つあります。

  1. 少額からの不動産投資が可能
  2. 高利回りの分配金を期待できる
  3. 専門家がさまざまな不動産に分散投資してくれる
  4. いつでも売買することができる

 

それぞれをみていきましょう。

1.少額からの不動産投資が可能

現物の不動産投資をする場合は、少なくとも数百万円の元手がかかります。

さらに分散投資をしようと思ったら、もっと大きな金額が必要です。

しかし、REITでは数万円から数十万円の少額から不動産投資を行うことが可能です。

 

2.高利回りの分配金を期待できる

J-REITでは、利益の多くを投資家に分配する仕組みとなっています。

この理由は、投資法人が利益の90%以上を投資家に分配すれば、法人税が課されないというルールになっているためです。

不動産投信情報ポータルによりますと、J-REITの平均利回りは、2021年5月時点で3.55%となっています。

日本取引所グループの資料によりますと、東証第1部上場企業の加重平均利回りは、2021年4月時点で1.92%となっていますので、J-REITの高利回りがよくわかります。

 

3.専門家がさまざまな不動産に分散投資してくれる

J-REITでは、不動産投資法人がさまざまな物件に投資をしてくれます。

そのため、個人投資家は通常の不動産へ直接投資する場合に生じる物件の維持やテナント管理といった手間が省けます。

 

4.いつでも売買することができる

J-REITは証券取引所に上場されています。

そのため、株式と同じようにいつでも売買することができます。

当然、日々変動する価格をリアルタイムで知ることができます。

 

REITのデメリット

REITのデメリットも大きく4つあります。

  1. 元本保証ではない
  2. 賃料や地価の下落によって分配金が下がる可能性がある
  3. 地震や津波などの災害による物件の損壊リスク
  4. 金利変動リスク

 

それぞれをみていきましょう。

1.元本保証ではない

REITは当然ですが、投資商品ですので、元本保証ではありません。

後述します他のリスク要因によっては元本割れを起こす可能性はあります。

ただ、これは株式や投資信託でも同様ですので、REITだからという訳ではありません。

 

2.賃料や地価の下落によって分配金が下がる可能性がある

景気が悪化したり、地価が下がったことで不動産の賃貸収入が下落する可能性があります。

最近ですと、新型コロナウイルスの影響でホテルなどでは収益性が大きく悪化したところも実際にあります。

そういった影響を受けて、分配金が下がる可能性があります。

 

3.地震や津波などの災害による物件の損壊リスク

これは、REITに限った話ではなくわれわれが住む住居でもそうですが、投資対象の不動産が地震や津波などの災害によって損壊するというリスクもあります。

そうした予測不能な事態によって、分配金が下がる可能性があります。

 

4.金利変動リスク

REITでは、われわれ個人投資家から資金を集める以外にも金融機関から借り入れをして資金調達をしている場合があります。

そうした場合、金利の変動によって収益性に影響を及ぼし、分配金が下がる可能性があります。

 

REITの種類

 

REITには投資対象によって大きく分けて6つの種類(セクター)があります。

  1. 住居型
  2. オフィス型
  3. ホテル型
  4. 商業施設型
  5. 物流施設型
  6. 総合型

 

それぞれをみていきましょう。

1.住居型REIT

マンションなどに投資、運用するのが住居型REITです。

景気の影響を受けにくく、分配金が安定している傾向にあります。

いくら景気がよくなろうと、悪くなろうと住むところは必要ですよね。

安定感がありますので、長期保有には適しています。

 

2.オフィス型REIT

都心のオフィスビルを中心に投資、運用するのがオフィス型REITです。

景気の影響を受けやすいのが特徴です。

国内の景気が良くなればオフィス需要が高まり、空室が発生しにくくなります。

そうなると、家賃の値上がりが可能になります。

しかし一方で、景気が悪化すると、空室の発生や家賃の値下げという事態になります。

特にここ最近は新型コロナウイルスの影響で、テレワークが推奨されています。

今後のオフィス需要がどうなるのかに注目していく必要があります。

 

3.ホテル型REIT

各地のホテルに投資、運用するのがホテル型REITです。

オフィス型REITと同じく景気の影響を受けやすいのが特徴です。

2020年には新型コロナウイルスの影響でホテル型REITは大きな値下がりをしました。

今後も観光客が減ったままでは収益は期待できませんので、注意しましょう。

 

4.商業施設型REIT

各地のショッピングセンターに投資、運用するのが商業施設型REITです。

こちらも景気の影響を受けやすいのが特徴です。

特にここ最近は新型コロナウイルスの影響で、実店舗での買い物をする機会が減少しています。

こちらも今後の需要に注目していく必要があります。

 

5.物流施設型REIT

各地の倉庫などの物流センターに投資、運用するのが物流施設型REITです。

家で過ごす人が増え、ネットショッピング需要がさらに増加しているため、今後も期待されているセクターになります。

しかし一方で、物流施設は1度退去されると、マンションなどとは異なり次の賃借人が決まるまでに時間がかかるという傾向があります。

その点には注意が必要です。

 

6.総合型

上記1~5の各セクターに投資、運用するのが総合型(あるいは複合型)REITです。

総合型REITは投資先がさらに分散されるのが特徴です。

 

REITの買い方

それでは、実際にREITを購入するにはどうしたらいいでしょうか?

証券口座を持っていれば、株式と同じように購入することができます。

どういった銘柄があるかを知りたい方は、不動産投信ポータルをご覧ください。

さまざまな情報が掲載されています。

 

しかし、個別のREIT銘柄もおよそ60以上あって、どれを購入すればいいか迷ってしまうかもしれません。

そうした場合は、まずは東証REIT指数に連動するETFや投資信託を購入してみてはいかがでしょうか。

東証REIT指数とは、東京証券取引所に上場している全REIT銘柄の時価総額加重平均で求められる指数です。

すなわち、株式におけるTOPIXのように日本のREIT全体に分散投資をすることができます。

 

最後に

REITについてご紹介しました。

ポイントは、以下の3点です。

・投資家から資金を集めて不動産に投資し、収益を分配する商品
・実際の不動産投資とは異なり少額から可能
・実際の取引は株式に近い性質をもった商品

 

不動産投資を1から始めるには学ぶべきことが多く、実際の物件選びも難しいと思います。

しかし、REITであれば少額からすぐに始めることができますので、まずは資産の一部に組み入れてみてはいかがでしょうか。

 

以上、REITについてでした。

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